Remates Judiciales en Chile: Guía Definitiva para Invertir 2026
Publicado el 25 de marzo de 2026 · Actualizado el 5 de mayo de 2026
¿Quieres comprar una propiedad bajo el precio de mercado? Los remates judiciales pueden ser una excelente oportunidad de inversión, pero también implican riesgos legales, procesales y tributarios que no siempre se explican correctamente. Esta guía te entrega una visión completa —legal y práctica— para que puedas participar informado y evitar errores costosos.
- ¿Qué es un remate judicial?
- Naturaleza jurídica
- Dónde encontrar remates
- Análisis previo obligatorio
- Garantía para participar
- Cómo funciona la subasta
- Adjudicación y pago del saldo
- Financiamiento: el filtro real
- Inscripción y dominio
- Ocupación y lanzamiento
- Estado del inmueble (ad corpus)
- Deudas y cargas que subsisten
- Impuestos y habitualidad
- Costos reales del remate
- Errores más comunes
- Checklist antes de pujar
1. ¿Qué es un remate judicial?
Un remate judicial es una subasta pública ordenada por un tribunal para vender un bien —generalmente un inmueble— y pagar con su producto una deuda del ejecutado. El procedimiento está regulado por el Código de Procedimiento Civil.
Diferencias con una compraventa tradicional: no hay negociación directa con el vendedor, el tribunal reemplaza la voluntad del dueño y la interpretación legal es más restrictiva para el comprador.
2. Naturaleza jurídica del remate
Desde el punto de vista legal, el remate es una venta forzada judicial. Esto tiene tres consecuencias importantes para el inversor:
- No existen las garantías típicas de una compraventa voluntaria (saneamiento por evicción y por vicios ocultos operan con limitaciones).
- El comprador asume mayores riesgos que en una operación tradicional.
- La interpretación jurídica es más restrictiva: lo que no está en las bases y en la ley, no se presume.
¿Cuándo se perfecciona la adquisición?
Adjudicarte un bien en remate no te hace dueño todavía. Para eso se requieren tres pasos copulativos:
El tribunal extiende el acta en el libro de remates. Para bienes raíces, esta acta equivale al contrato perfecto de compraventa.CPC art. 495
El tribunal dicta una resolución que aprueba el remate, verifica que se cumplieron los plazos y ordena otorgar la escritura pública.CPC art. 495
Solo con la escritura definitiva inscrita en el CBR competente adquieres el dominio legal del inmueble. Sin inscripción, no eres dueño.CPC art. 497 / CC art. 686
3. ¿Dónde encontrar remates? (y cómo te ayuda Capital Remates)
Los remates activos en Chile se publican en:
- Oficina Judicial Virtual (OJV) del Poder Judicial — oficinajudicialvirtual.pjud.cl
- Diarios de publicaciones legales de cada comuna
- Plataformas especializadas como capitalremates.cl
¿Qué ofrece Capital Remates?
Centralizamos todos los remates judiciales activos del país con la información clave para tu análisis:
| Dato | ¿Qué te permite? |
|---|---|
| Postura mínima en CLP y UF | Saber exactamente desde cuánto se puja |
| Análisis económico | Comparar precio vs. valor de mercado con percentiles P25–P75 |
| Comparables | Ver propiedades similares en un radio de 1 km |
| Desglose de costos estimados | Calcular la inversión inicial real (incluye CBR, escritura, honorarios) |
| Historial PJUD | Acceder al expediente judicial con movimientos recientes |
| Datos del proceso | ROL, tribunal, tipo de juicio, martillero si aplica |
| Mapa y ubicación exacta | Ver entorno, comparables cercanos y accesibilidad |
Cientos de remates activos con toda la información para tu análisis.
Ver remates activos4. Análisis previo: lo que realmente debes revisar
Aquí se define si estás frente a una buena inversión o a un problema legal disfrazado de oportunidad. Son cuatro frentes que deben revisarse todos antes de pujar:
Es el documento que fija las reglas específicas de ese remate. Incluye:
- Postura mínima
- Monto y forma de la garantía
- Plazo y forma de pago del saldo
- Sanciones por incumplimiento
- Condiciones del inmueble y reglas de entrega
Son obligatorias para todos los participantes. En cada ficha de Capital Remates aparece el tribunal o martillero para solicitarlas.
En la OJV conviene revisar:
- Bases del remate aprobadas por el tribunal (no las meramente propuestas)
- Última resolución para confirmar que el remate no esté suspendido ni reprogramado
- Mínimo vigente y eventual rebaja para segundo o tercer llamado
- Documentos adjuntos: certificados del CBR, tasación pericial si la hay, avalúo SII, plano
El remate judicial sanea automáticamente las hipotecas y embargos inscritos (purga de hipoteca). Lo relevante para el inversor es confirmar que el remate se realice en la fecha informada y conocer lo que el propio expediente ya aporta.
Con el ROL de avalúo del inmueble, pides al Conservador:
- Certificado de dominio vigente
- Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones
- Certificado de embargos
Antes de pedirlos, revisa el expediente: gran parte de estos certificados ya están adjuntos a la causa (los aportó el propio ejecutante al iniciar el juicio), e incluso suele estar la tasación pericial del inmueble. Conviene revisar la OJV primero, podrías ahorrarte buena parte del trámite.
En Capital Remates mostramos el ROL de avalúo en cada ficha para que puedas encargar el estudio en pocos minutos si lo necesitas actualizado.
Verificar —en la medida de lo posible— si está ocupado, su estado físico y su ubicación real. Este es uno de los mayores riesgos del remate.
Por regla general no existe una visita al interior del inmueble antes del remate. La verificación del estado físico se hace desde el exterior, con imágenes satelitales, datos del SII y consultas con vecinos. Se detalla en el punto siguiente.
¿Puedo visitar la propiedad antes del remate?
En la gran mayoría de los remates judiciales NO es posible visitar la propiedad antes de la subasta. El inmueble se adquiere ad corpus, tal como se encuentre al momento del remate: ocupado por los ejecutados, dañado, con reformas no regularizadas o con lo que sea que aparezca al tomar posesión.
En algunos casos las bases autorizan visitas con autorización previa del tribunal, pero es la excepción, no la regla. Cualquier inversión en remates debe contemplar desde el inicio los costos de reparación y gestión de ocupación posteriores a la adjudicación.
5. Garantía para participar (caución)
Para participar como postor en un remate debes constituir una garantía a la orden del tribunal que conoce la causa. Sin garantía, no puedes pujar.
Formas de entrega de la caución
Dónde y cómo se entrega la garantía depende de lo que disponga el tribunal en las resoluciones del expediente. Las modalidades más frecuentes son:
| Modalidad | Cómo se hace | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| Vale vista bancario entregado físicamente | Se emite un vale vista a la orden del tribunal y se entrega en la Secretaría del juzgado dentro del plazo fijado por las bases. Queda registrado en el expediente. | Remates conducidos directamente por el tribunal. |
| Transferencia electrónica | Se transfiere el monto a la cuenta corriente del tribunal. Los datos de la cuenta aparecen publicados en la resolución correspondiente del expediente en la OJV. | Cada vez más tribunales lo aceptan como alternativa al vale vista físico. Muy común en remates electrónicos bajo Ley N°21.394. |
| Entrega al martillero público | Se entrega directamente al martillero a cargo del remate. Sus datos de contacto aparecen en el aviso y en las bases. | Remates conducidos por martillero público designado por el tribunal. |
| Consignación judicial | Depósito a la orden del tribunal mediante el sistema de consignaciones del Poder Judicial. | Modalidad supletoria cuando las bases lo permiten. |
6. Cómo funciona la subasta
La mecánica de la puja varía según el tribunal y si el remate se realiza en estrados (presencial) o a través de la OJV (electrónico), pero las reglas base son las mismas.
Reglas básicas
- La puja parte desde la postura mínima fijada por el tribunal.
- Cada nueva oferta debe ser estrictamente superior a la anterior.
- No se admite ofertar el mismo monto que otro postor.
- Solo pueden pujar quienes hayan constituido previamente la caución.
Incremento de las pujas
Si las bases establecen un tramo mínimo de puja, cada oferta debe superar a la anterior en al menos ese monto. Si no lo establecen, los incrementos pueden ser bajos (por ejemplo, $50.000 o $100.000), pero siempre superiores a la última oferta.
7. Adjudicación: qué pasa si ganas
7.1 Acta de remate
Una vez cerrada la puja, el tribunal (o el martillero ante el tribunal) levanta el acta de remate, que identifica al adjudicatario, fija el precio final y se incorpora al libro de remates del tribunal. Para bienes raíces, esta acta constituye el contrato perfecto de compraventa.
7.2 Pago del saldo del precio
El saldo debe pagarse:
- Dentro del plazo fijado en las bases.
- Supletoriamente, al 5° día hábil tras el remate (CPC art. 491).
- En materia civil, son días hábiles de lunes a sábado, excluidos domingos y festivos (CPC art. 66).
- Pierdes la caución (el 10% que consignaste para participar).
- Puedes ser condenado a pagar la diferencia entre tu postura y el precio del nuevo remate.
- Se puede repetir el remate con los costos correspondientes.
7.3 Resolución que aprueba el remate
Con el pago completo del saldo, el tribunal dicta la resolución aprobatoria del remate, que ordena extender la escritura pública de adjudicación y, posteriormente, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
8. Financiamiento: el filtro real del remate
¿Puedo pagar la adjudicación con crédito hipotecario o leasing?
No. El plazo corto de pago (habitualmente 5 a 7 días hábiles) impide financiar la adjudicación con crédito hipotecario tradicional, leasing habitacional o cualquier producto bancario que requiera tramitación previa: tasación, aprobación de comité, escritura y desembolso toman semanas o meses.
Solo debes participar en un remate si cuentas con el 100% del precio disponible en efectivo o en vale vista al momento de la subasta. Esta es una de las diferencias estructurales más importantes respecto a una compra tradicional y el principal filtro de quién puede efectivamente invertir en remates judiciales.
Fuentes de financiamiento que sí funcionan
- Fondos propios líquidos disponibles en cuenta bancaria o depósito a plazo con vencimiento anterior al remate.
- Crédito de consumo preaprobado con desembolso rápido, para el porcentaje que falte.
- Financiamiento privado con inversionistas o family offices (habitual en operaciones de flip).
- Reinversión post-adjudicación: una vez inscrito el dominio a tu nombre, sí puedes gestionar un crédito hipotecario con el propio inmueble en garantía para liberar capital, aunque esto implica que el banco luego tase, apruebe y desembolse con el plazo normal del producto.
9. Inscripción y adquisición del dominio
Con el acta de remate, la resolución aprobatoria y el comprobante de pago del saldo, el tribunal (o la parte) gestiona la escritura pública de adjudicación ante notario. Esa escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces competente y —solo entonces— adquieres el dominio legal del inmueble.
10. Ocupación del inmueble y lanzamiento
Este es el principal riesgo práctico del remate. Ganar la subasta te otorga el dominio legal, pero no necesariamente la posesión material inmediata del inmueble.
¿Qué ocurre si el inmueble está ocupado?
Debes solicitar al tribunal el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Puntos clave:
- No es automático: debe solicitarse expresamente por escrito.
- Puede haber oposición del ocupante (tercerías de posesión, arrendamientos inscritos, etc.).
- Las bases del remate pueden indicar plazo de entrega voluntaria y condiciones de restitución.
Realidad práctica
El lanzamiento puede demorar semanas o meses desde que se solicita. Implica costos de abogado, oficiales del tribunal, eventuales arrendamientos temporales mientras no puedas tomar posesión, y el riesgo de daños al inmueble durante el proceso. No siempre se cumple el plazo indicado en las bases. Este factor debe estar en tu análisis de rentabilidad desde el primer momento.
11. Situación jurídica del inmueble (ad corpus)
El inmueble se adquiere en el estado en que se encuentra: jurídica y materialmente. El remate judicial no sanea automáticamente todos los problemas del bien.
12. Deudas y cargas que subsisten
No todas las deudas asociadas al inmueble desaparecen con el remate. Hay una distinción jurídica clave que el inversor debe dominar:
| Tipo de deuda | ¿Qué pasa? | Norma / fuente |
|---|---|---|
| Deudas personales del ejecutado | Generalmente se extinguen con el producto del remate según el orden de prelación. | CC art. 2472 |
| Contribuciones de bienes raíces impagas | Crédito de primera categoría (CC art. 2472). El adjudicatario debe pagarlas para poder inscribir el dominio en el CBR. Verificar saldo en SII y Tesorería antes de pujar. | CC art. 2472 N°9 |
| Gastos comunes atrasados | En propiedades sujetas a copropiedad inmobiliaria, los gastos comunes adeudados pueden ser cobrados al nuevo propietario. Pedir certificado al administrador es obligatorio. | Ley N°21.442 art. 7 |
| Servicios básicos (luz, agua, gas) | Por regla general son deudas personales del ocupante, no del inmueble. Pero conviene verificar que los servicios no estén cortados antes de la adjudicación. | — |
| Hipotecas no purgadas | Subsisten vigentes sobre el inmueble y el acreedor conserva su derecho de persecución. Ver sección 11. | CC art. 2428 |
| Servidumbres y gravámenes inscritos | Subsisten según lo que indique el certificado de gravámenes y prohibiciones del CBR. | — |
13. Impuestos y habitualidad (SII)
El tratamiento tributario de la operación depende de si el SII te considera inversor ocasional o con habitualidad en la actividad inmobiliaria.
Factores que analiza el SII
- Número de operaciones inmobiliarias en un período.
- Frecuencia entre compra y venta.
- Intención al momento de comprar (uso personal vs. reventa).
- Plazo de venta: vender en menos de 1 año es un indicio relevante, pero no el único.
| Situación | Tributación aplicable |
|---|---|
| No habitual | Mayor valor tratado según reglas del art. 17 N°8 LIR (tramos UTM exentos y renta según tipo de bien). |
| Habitual | Renta de Primera Categoría + posible IVA si se realizan operaciones con características comerciales. |
14. Costos reales del remate
Muchos inversionistas solo miran el precio de adjudicación y olvidan los costos asociados. Un buen análisis contempla:
| Concepto | Monto aproximado | Momento |
|---|---|---|
| Precio de adjudicación | Variable (desde la postura mínima) | Día del remate + 5 días hábiles |
| Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces | ~0,2%–0,3% del avalúo | Al inscribir dominio |
| Escritura pública de adjudicación | ~10–15 UF | Post-resolución aprobatoria |
| Honorarios legales (abogado) | Variable (desde 1% del precio) | Según etapa de asesoría |
| Lanzamiento (si aplica) | Variable según complejidad | Post-inscripción |
| Contribuciones atrasadas | Variable (consultar SII) | Antes de inscribir |
| Gastos comunes atrasados | Variable (consultar administración) | Para tomar posesión |
| Reparaciones del inmueble | Variable (no se puede inspeccionar antes) | Post-posesión |
En cada ficha de Capital Remates encontrarás un desglose estimado de inversión inicial que considera los costos legales y registrales. Los costos de ocupación y reparación deben estimarse caso a caso.
15. Errores más comunes del inversor
Errores prácticos que se repiten y que suelen generar pérdidas económicas evitables.
① No leer las bases del remate
Las bases son la "ley del contrato" para el adjudicatario. Pueden establecer plazos de pago distintos, gastos adicionales, restricciones de uso o condiciones de entrega. Participar sin leerlas es un error grave que puede generar pérdidas no contempladas.
② No revisar el expediente en la OJV
La existencia de incidentes, nulidades pendientes, tercerías, o la falta de citación personal a acreedores hipotecarios se detecta solo leyendo el expediente digital completo en oficinajudicialvirtual.pjud.cl.
③ No pedir estudio de títulos
Sin el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones del CBR no se puede evaluar correctamente qué cargas subsisten tras el remate. Ahorrarse ese trámite es ahorrar en lo que menos se debe.
④ Asumir que puede visitar la propiedad
Como regla general no se autorizan visitas al interior antes del remate. Quien se adjudica un inmueble asume el estado material tal cual esté al tomar posesión: ocupado, dañado, con o sin terminaciones.
⑤ Asumir financiamiento con crédito hipotecario o leasing
Los plazos de pago del saldo (5 a 7 días hábiles) hacen materialmente imposible gestionar un crédito hipotecario o leasing tradicional. Quien puja sin tener el dinero líquido o en vale vista arriesga perder la caución y enfrentar responsabilidad por la diferencia en el nuevo remate.
⑥ No calcular contribuciones ni gastos comunes
Las deudas de contribuciones y gastos comunes pueden ser significativas en propiedades con años de litigio y las termina pagando el adjudicatario. No estimarlas antes de pujar altera la rentabilidad real del proyecto.
⑦ Subestimar el costo y tiempo del lanzamiento
Si el inmueble está ocupado, el juicio de lanzamiento puede tardar meses y tener costos no menores. No incluir este factor en el análisis de rentabilidad es uno de los errores más frecuentes en inversores primerizos.
⑧ No evaluar el tratamiento tributario
Adquirir varios inmuebles en remate sin planificación tributaria puede gatillar habitualidad ante el SII y cambiar drásticamente el margen esperado de la operación.
16. Checklist antes de pujar
Un inversor preparado revisa todos estos puntos antes de constituir la caución.
- ✅ Leí íntegramente las bases del remate aprobadas por el tribunal
- ✅ Revisé el expediente completo en la OJV (PJUD)
- ✅ Tengo certificado de dominio vigente
- ✅ Tengo certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones
- ✅ Certificado de deudas de contribuciones (SII)
- ✅ Consulta de deudas en Tesorería General de la República
- ✅ Certificado de gastos comunes al día (si aplica)
- ✅ Calculé costos notariales y de inscripción en CBR
- ✅ Planifiqué el tratamiento tributario (habitualidad)
- ✅ Verifiqué si hay ocupantes (deudor, arrendatarios, terceros)
- ✅ Estimé costo y tiempo del eventual lanzamiento
- ✅ Hice inspección exterior del inmueble
- ✅ Asumo que no podré inspeccionar el interior antes del remate
- ✅ Presupuesté reparaciones y acondicionamiento
- ✅ Tengo el vale vista o transferencia (caución 10%) listo
- ✅ Tengo el 100% del saldo disponible en efectivo o vale vista
- ✅ Confirmé que NO necesito crédito hipotecario ni leasing
- ✅ Registré usuario en la OJV (si remate electrónico)
- ✅ Definí mi límite máximo de puja y no lo superaré en la subasta
Con el checklist en mano, explora los remates activos en todo Chile.
Ver remates disponiblesConclusión
El remate judicial no es una compra simple: es una operación jurídica compleja con riesgos específicos y un plazo de pago que descarta el financiamiento bancario tradicional. La diferencia entre una buena inversión y un problema legal está en la revisión previa del expediente, el análisis jurídico de las cargas que subsisten, la evaluación realista del riesgo de ocupación y la disciplina de no pujar sin el dinero líquido disponible.
Participar informado es lo que hace la diferencia. Cada remate es distinto, y los detalles hacen la diferencia entre rentabilidad y pérdida.
- Código Civil de Chile — arts. 686, 1317–1351, 2428–2429, 2472, 2477, 2490, 2515, 2524
- Código de Procedimiento Civil (Ley N°1.552) — arts. 66, 434–544, 481–502, 645–666, 758–763
- DFL N°3 de 1997, Ley General de Bancos — arts. 103–111
- Ley N°21.394 y sus modificaciones (remates electrónicos en la OJV)
- Ley N°21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria
- Ley sobre Impuesto a la Renta — art. 17 N°8 (mayor valor en enajenación de bienes raíces)
- Textos vigentes disponibles en la Biblioteca del Congreso Nacional: www.bcn.cl/leychile
Última actualización: abril 2026. Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado ni de un contador. Cada remate tiene condiciones propias definidas en las bases y resoluciones del tribunal respectivo.