Remates judiciales en Chile: tipos de juicio, riesgos y checklist para inversores
Publicado el 17 de abril de 2026 · Actualizado el 17 de abril de 2026
Basada en el Código Civil (CC), Código de Procedimiento Civil (CPC), Ley General de Bancos (DFL N°3/1997) y Código Orgánico de Tribunales (COT), según textos vigentes en la Biblioteca del Congreso Nacional de Chile.
Solo para uso informativo; no constituye asesoría legal. Actualización: abril 2026.
Participar en un remate judicial en Chile exige entender qué tipo de juicio lo origina. De eso depende el plazo, las reglas de postura, si la hipoteca se purga y los riesgos legales que asume el comprador. Esta guía cubre los 4 tipos de juicio que llegan a subasta en Chile, resume los 5 riesgos más costosos para el inversor y entrega un checklist práctico antes de pujar.
1. Juicio ejecutivo general
Ejecutivo generalEs el procedimiento de cobro compulsivo más utilizado en Chile. Procede cuando el acreedor cuenta con un título ejecutivo (escritura pública, sentencia firme, pagaré protestado, letra de cambio, etc.) y el deudor ha incumplido su obligación. Los títulos ejecutivos son taxativos conforme al art. 434 CPC, criterio reiterado por la Corte Suprema.
Datos clave del remate
Flujo del procedimiento
Escritura pública, sentencia firme, pagaré o letra protestada, entre otros.CPC art. 434
Receptor judicial notifica al deudor. Si no paga en el acto, se traba embargo sobre el bien raíz.CPC arts. 443, 450
Plazo de 4 días desde el requerimiento (8 días si es en otro territorio). Las excepciones son taxativas.CPC arts. 459, 464
Una vez ejecutoriada, ordena la venta en pública subasta del bien embargado.CPC art. 481
Se usa el avalúo fiscal como referencia habitual (costumbre forense). El ejecutado puede pedir tasación pericial de mercado; si se acoge, desplaza el avalúo fiscal como base. Este suele ser un punto de litigación relevante.CPC art. 486
Obligatoria para la purga de la hipoteca. Se notifica personalmente a todos los acreedores hipotecarios inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, sin distinción de grado.CC art. 2428 / CPC art. 492
En diario de la comuna. El primer aviso debe aparecer al menos 15 días antes del remate.CPC art. 489
Postores presentan vale vista endosable a la orden del tribunal por el 10% del mínimo. El ejecutante está exento de caución. Se adjudica al mayor postor.CPC arts. 494–495
El precio se paga al contado dentro del 5° día hábil (salvo bases distintas). El acta de remate se eleva a escritura pública para inscribirse en el CBR. El Conservador solo admite la escritura definitiva, no el acta sola.CPC arts. 491, 495–497
Si el postor ganador no paga el saldo del precio dentro del plazo fijado, pierde la caución (10% del mínimo). Además, puede ser condenado a pagar la diferencia entre su postura y el precio que se obtenga en el nuevo remate. Este riesgo económico es ignorado frecuentemente por inversores novatos.
Si no hay postores en el primer remate, el acreedor puede pedir un nuevo remate. En el segundo llamado, el tribunal puede reducir el mínimo. En un tercer llamado sin postores, el acreedor puede solicitar la entrega del bien en prenda pretoria. El nuevo remate debe anunciarse con al menos 15 días de anticipación.
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Ver remates disponibles2. Juicio hipotecario especial (bancos)
Hipotecario especialProcedimiento ejecutivo especial de carácter excepcional y restrictivo, aplicable únicamente a bancos e instituciones financieras para el cobro de mutuos hipotecarios impagos. Es más ágil que el ejecutivo general: las excepciones del deudor son muy limitadas y la apelación no suspende el remate. Por ser norma excepcional, debe interpretarse restrictivamente.
Diferencias clave respecto al ejecutivo general
Flujo del procedimiento
El banco solicita al tribunal que requiera al deudor. Plazo para pagar: 10 días.LGB art. 103 inc. 1°
Si el deudor no paga en 10 días, el banco solicita al juez el remate del inmueble o su entrega en prenda pretoria.LGB art. 103 inc. 2°
Solo se admiten: pago, prescripción y no empecer el título. Se tramita como incidente.LGB art. 103 inc. 3°
El juez fija el mínimo a propuesta del banco. Se notifica personalmente a todos los acreedores hipotecarios inscritos, sin distinción de grado.LGB arts. 104–105
En periódico de la comuna del tribunal. El plazo mínimo entre el primer aviso y la subasta es de 20 días.LGB art. 104 inc. 2°
El banco se paga de su crédito sobre el precio del remate. El remanente se distribuye entre acreedores hipotecarios de grado inferior.LGB art. 104 inc. 3°
En lugar del remate, el banco puede pedir la entrega del inmueble en prenda pretoria. Requiere solicitud expresa del banco y resolución judicial que la decrete — no opera de pleno derecho. En ese caso el banco administra la propiedad y aplica sus rentas al pago de la deuda. El deudor puede extinguir la deuda en cualquier momento y recuperar el bien. Si el banco obtiene la prenda pretoria, el inmueble no sale a subasta pública.
Aunque la ley restringe los recursos del deudor, el control jurisdiccional del juez se mantiene como exigencia del debido proceso. La Corte Suprema ha admitido revisión en casos de manifiesta desproporción entre el mínimo propuesto y el valor del bien.
Las contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial) que afecten directamente al inmueble hipotecado gozan de preferencia sobre el crédito del banco en el producto del remate. El adjudicatario debe verificar el estado de las contribuciones antes de pujar.
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Ver remates hipotecarios3. Juicio de partición
Partición de bienesProcedimiento de arbitraje forzoso (art. 227 N°2 COT) cuyo objeto es poner fin al estado de indivisión entre dos o más personas sobre bienes comunes. Lo conduce un juez árbitro denominado juez partidor. Su lógica es distinta al ejecutivo: no busca cobrar una deuda, sino liquidar una comunidad.
Ninguno de los coasignatarios será obligado a permanecer en la indivisión; la partición podrá siempre pedirse. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años. Este es un derecho permanente y exigible que un comunero puede ejercer en cualquier momento.
Casos de aplicación de las normas de partición
El CC aplica las reglas de los arts. 1317–1351 también a:
- Bienes de la sociedad conyugal disuelta CC art. 1776
- Comunidades nacidas de un cuasicontrato CC art. 2313
- Comunidades originadas por disolución de sociedad civil CC art. 2115
¿Cuándo procede el remate en partición?
Flujo del procedimiento
Ante el Juzgado Civil del último domicilio del causante. Si hay menores o incapaces, se requiere autorización judicial previa para iniciar la partición (art. 1322 CC). Su infracción puede generar nulidad absoluta por ser norma de orden público.CC arts. 1317, 1322 / CPC art. 414
Por el causante (testamento), por acuerdo unánime de los comuneros, o por el juez civil. Debe ser abogado habilitado con libre administración de sus bienes.CC arts. 1323–1326
Se aprueba el inventario, se determina el objeto de la partición y se fijan días para comparendos ordinarios.CPC arts. 648–651
El juez partidor encarga tasación de mercado al perito para determinar el valor base del bien que no puede dividirse físicamente.CPC arts. 655–657
Si no hay acuerdo unánime entre los comuneros, el juez partidor ordena la subasta e invita a licitadores externos.CC art. 1337 / CPC art. 659
En diario de la comuna donde funciona el tribunal arbitral.CPC art. 489
El juez árbitro carece de imperium (no puede ejercer la fuerza pública). Debe recurrir al tribunal civil ordinario para realizar materialmente la subasta. En la práctica, esto genera una dualidad funcional (árbitro decide → tribunal ejecuta) que alarga el proceso y encarece las costas, porque se pagan honorarios de dos jueces.CPC art. 635
El partidor actúa como representante legal de los vendedores y suscribe la escritura de compraventa en nombre de los comuneros-vendedores.CPC art. 659
Sentencia final del juez árbitro. Distribuye el producto entre los comuneros a prorrata de sus cuotas. Plazo del árbitro: 2 años, prorrogable.CPC art. 663
El art. 1322 CC exige autorización del Juzgado Civil para provocar la partición cuando hay tutores, curadores o representantes de incapaces. Adicionalmente, la enajenación del bien raíz del menor en subasta puede requerir autorización del Tribunal de Familia por causa de utilidad o necesidad manifiesta. La omisión puede generar nulidad absoluta.
Remates por partición suelen tener menor competencia de postores.
Ver remates de partición4. Acción de desposeimiento hipotecario
Desposeimiento hipotecarioAcción del acreedor hipotecario cuando el deudor transfirió el bien hipotecado a un tercero. El fundamento es el carácter real de la hipoteca: el derecho sigue al bien con independencia de quién lo posea. El art. 2428 CC consagra el derecho de persecución del acreedor hipotecario sobre la finca en manos de cualquier tercero.
Flujo del procedimiento
Plazo de 10 días para pagar la deuda íntegra o hacer abandono voluntario del inmueble ante el tribunal.CPC art. 758 / CC art. 2428
(a) Paga la deuda: conserva el bien y se subroga en los derechos del acreedor.
(b) Abandona el bien: se procede como si fuera el deudor.
(c) No hace nada: se dicta resolución de desposeimiento.CC art. 2429
Decretado el desposeimiento, se embarga el inmueble y se procede al remate según las reglas del juicio ejecutivo.CPC art. 762
Citados personalmente todos los acreedores hipotecarios y verificado el remate, se extinguen las hipotecas. Los acreedores citados optan por pagarse sobre el precio o conservar su hipoteca (si su crédito no está devengado).CC art. 2428 / CPC art. 492
Hay debate sobre si la acción de desposeimiento prescribe en 3 años (acción ejecutiva, art. 2524 CC) o en 5 años (acción real hipotecaria nacida del contrato, art. 2515 CC). La jurisprudencia reciente tiende a aplicar 5 años cuando el título base es una escritura pública de mutuo hipotecario. Debe analizarse caso a caso según la acción ejercida y su fundamento procesal. En la práctica, los bancos rara vez dejan prescribir una hipoteca vigente inscrita.
En juicios iniciados por bancos, el procedimiento se rige directamente por los arts. 103–111 de la LGB, sin necesidad de la gestión preparatoria del CPC. La demanda ejecutiva de desposeimiento bancaria puede pedir directamente el remate o la prenda pretoria.
Un acreedor hipotecario de grado posterior puede comparecer como tercerista para cobrar el remanente del remate según su grado. La Corte Suprema ha resuelto que la purga aplica a acreedores citados por acreedor de cualquier grado (Rol N°33400-2024).
5. Conceptos comunes a todo remate judicial
Purga de la hipoteca (CC art. 2428 / CPC art. 492)
Mecanismo por el cual el remate judicial extingue todas las hipotecas inscritas sobre el inmueble, entregando la propiedad sin cargas al adjudicatario. Requiere tres condiciones copulativas:
- Venta en subasta pública ordenada por juez (no voluntaria).
- Citación personal de todos los acreedores hipotecarios inscritos, sin distinción de grado.
- Transcurrido el término de emplazamiento entre la citación y el remate.
Los acreedores citados pueden: (a) pagarse sobre el precio del remate según su grado, o (b) conservar su hipoteca si su crédito aún no está devengado. Si no expresan nada dentro del término de emplazamiento, se entiende que optan por pagarse. Si no fueron citados, conservan su hipoteca y su derecho de persecución intactos.
La omisión de la citación de acreedores hipotecarios impide la purga. El adjudicatario adquiere el bien con las hipotecas vigentes. Este es el mayor riesgo jurídico para el comprador en un remate judicial y el punto de diligencia más crítico antes de pujar.
Reglas operativas comunes
| Materia | Regla | Norma |
|---|---|---|
| Caución del postor | Vale vista endosable a la orden del tribunal, 10% del mínimo. El ejecutante está exento. | CPC art. 494 |
| Pérdida de caución + responsabilidad | Si el postor gana y no paga el saldo en el plazo, pierde la caución y puede ser condenado a pagar la diferencia con el precio del nuevo remate. | CPC art. 495 |
| Forma de pago | Al contado, 5° día hábil tras el remate. Las bases del remate pueden establecer un plazo distinto (raro en la práctica). | CPC art. 491 |
| Días hábiles | En materia civil son hábiles de lunes a sábado (excluidos domingos y festivos). | CPC art. 66 |
| Acta de remate | Para bienes raíces constituye el contrato perfecto. Se extiende en el libro de remates del tribunal. | CPC art. 495 |
| Inscripción en CBR | El Conservador solo admite la escritura definitiva de remate, no el acta sola, para inscribir el dominio. | CPC art. 497 |
| Nuevo remate | Se anuncia con al menos 15 días de anticipación. En el segundo llamado el mínimo puede ser reducido por el tribunal. | CPC art. 502 |
| Gastos preferentes | Las costas del juicio y la remuneración del depositario tienen preferencia incluso sobre el crédito principal. | CPC arts. 513, 516 |
| Reembargo | Si el bien tiene otros embargos, no puede subastarse sin autorización del juez que decretó el reembargo o sin consentimiento del acreedor respectivo. | CPC art. 528 |
6. Los 5 riesgos más costosos para el inversor en remates
Esta sección no tiene equivalente en la norma — resume la experiencia práctica de los errores que más frecuentemente generan pérdidas económicas graves en subastas judiciales.
① No verificar la citación de acreedores hipotecarios
Si algún acreedor hipotecario inscrito no fue citado personalmente, la hipoteca no se purga y el adjudicatario adquiere el bien gravado. Puede costar más que el propio precio de adjudicación. Verificar en el expediente que todos los acreedores del certificado de hipotecas y gravámenes hayan sido notificados personalmente es innegociable antes de pujar.
② Contribuciones impagas (primera preferencia)
Las contribuciones de bienes raíces impagas constituyen un crédito de primera categoría (CC art. 2472) que el adjudicatario deberá pagar para poder inscribir el dominio en el CBR. Pedir el certificado de deudas al SII y Tesorería General de la República antes de pujar es obligatorio. En propiedades con años de litigio, este monto puede ser significativo.
③ Ocupantes en el inmueble (juicio de lanzamiento)
El remate otorga el dominio legal, pero no necesariamente la posesión material inmediata. Si el deudor, arrendatarios u ocupantes sin título residen en el bien, será necesario iniciar un juicio de lanzamiento. El proceso puede durar varios meses y tiene costos adicionales. Este factor debe incluirse en el análisis de rentabilidad de cualquier inversión en remates.
④ No leer íntegramente las bases del remate
Las bases del remate son la "ley del contrato" para el adjudicatario. Pueden establecer plazos de pago distintos al supletorio, gastos adicionales a cargo del comprador, restricciones de uso, o el estado de ocupación actual. Participar en un remate sin leer las bases aprobadas por el tribunal es un error grave que puede generar pérdidas no contempladas.
⑤ No pagar el saldo en el plazo fijado
Si el postor ganador no paga el saldo del precio dentro del plazo (habitualmente 5° día hábil), pierde la caución (10% del mínimo) y puede ser condenado a pagar la diferencia entre su postura y el precio que se obtenga en el nuevo remate (art. 495 CPC). Este es un riesgo subestimado que puede materializarse si el financiamiento no está preparado con antelación.
7. Tabla comparativa
Marco legal y procesal
| Característica | Ejecutivo general | Hipotecario especial | Partición | Desposeimiento |
|---|---|---|---|---|
| Norma principal | CPC arts. 434–544 | LGB arts. 103–111 | CC 1317–1351 / CPC 645–666 | CC 2428 / CPC 758–763 |
| Origen | Incumplimiento de obligación con título ejecutivo | Dividendo hipotecario bancario impago | Indivisión de bienes comunes | Deudor hipotecario transfirió el bien a tercero |
| Tribunal | Juzgado Civil | Juzgado Civil | Juez árbitro (decide) + Juzgado Civil (ejecuta el remate) | Juzgado Civil |
| ¿Quién puede iniciarlo? | Cualquier acreedor con título ejecutivo | Solo bancos e instituciones financieras | Cualquier comunero | Acreedor hipotecario (banco o particular) |
| Tasación base | Avalúo fiscal SII (desplazable por peritaje) | Fijada por juez a propuesta del banco | Pericial de mercado | Avalúo fiscal SII |
| Aviso previo mínimo | 15 días (4 avisos) | 20 días (4 avisos) | 15 días (4 avisos) | 15 días (4 avisos) |
| Defensa del deudor | Excepciones taxativas, 4 días | Solo 3 excepciones, 5 días; apelación no suspende | Recursos ante Corte de Apelaciones | 10 días para pagar o abandonar |
Características del remate e inversión
| Característica | Ejecutivo general | Hipotecario especial | Partición | Desposeimiento |
|---|---|---|---|---|
| Terceros pueden pujar | Sí | Sí | Sí, expresamente (CC art. 1337) | Sí |
| Purga de hipoteca | Sí, si se cita correctamente | Sí, ídem | Sí, ídem | Sí, propósito central |
| Prenda pretoria | Sí (solicitud + resolución judicial) | Sí, pero solo el banco puede pedirla | No aplica | Sí (variante bancaria) |
| Riesgo nulidad frecuente | Omisión citación acreedores hipotecarios | Excepciones sin resolver; mínimo bajo | Falta autorización si hay menores | Prescripción de la acción |
| Costo proceso | Medio | Bajo (rápido) | Alto: árbitro + tribunal civil | Medio |
| Tiempo típico hasta remate | 6–18 meses | 3–9 meses | 12–36 meses | 6–18 meses |
| Competencia de postores | Media | Alta (bancos organizados) | Baja (menor visibilidad) | Media–baja |
8. Checklist antes de participar en un remate
- ✅ Certificado de dominio vigente (CBR)
- ✅ Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones (CBR)
- ✅ Verificar citación personal de todos los acreedores hipotecarios inscritos
- ✅ Revisar el expediente digital en la OJV (PJUD) — embargos y reembargos
- ✅ Leer íntegramente las bases del remate aprobadas por el tribunal
- ✅ Certificado de deudas de contribuciones (SII)
- ✅ Verificar deudas a Tesorería General de la República
- ✅ Consultar si hay deudas de gastos comunes (Ley 19.537, copropiedad)
- ✅ Confirmar estado de servicios y cuentas asociadas al inmueble
- ✅ Calcular costos notariales y de inscripción en CBR
- ✅ Verificar si hay ocupantes (deudor, arrendatarios, terceros)
- ✅ Evaluar necesidad y costo de juicio de lanzamiento
- ✅ Inspección exterior del inmueble si es posible
- ✅ Revisar estado actual de propiedad en portales comerciales
- ✅ Tener el vale vista (caución 10%) listo antes del remate
- ✅ Contar con el saldo del precio disponible para el 5° día hábil
- ✅ Registrar usuario en la OJV (subastas electrónicas)
- ✅ Conocer el tipo de juicio que originó el remate
Con el checklist en mano, empieza a explorar remates activos en todo Chile.
Ver remates disponibles- Código Civil de Chile — arts. 1317–1351, 1337, 2428–2429, 2472, 2478, 2515, 2524
- Código de Procedimiento Civil (Ley N°1.552) — arts. 434–544, 481–502, 645–666, 758–763
- DFL N°3 de 1997, Ley General de Bancos — arts. 103–111
- Código Orgánico de Tribunales (Ley N°7.421) — art. 227 N°2
- Ley N°19.537, Copropiedad Inmobiliaria
- Textos vigentes disponibles en la Biblioteca del Congreso Nacional de Chile: www.bcn.cl/leychile
- Corte Suprema, Rol N°33400-2024 (tercería de prelación hipotecaria)
Última actualización: abril 2026. Esta guía cubre el procedimiento civil vigente. Las modificaciones introducidas por leyes de modernización procesal deben verificarse para causas iniciadas bajo el nuevo régimen. Este texto es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado.